قوانين الإيجار السكني في لبنان، 2014

أيلول 2014

نظّمت الدولة في لبنان، وضبطت، العلاقة بين المستأجر والمالك منذ نشأة البلد. لقد قامت المدن ذات الكثافة السكنية العالية في جميع أنحاء العالم، بين حين وآخر، بالتدخّل بغية حماية المستأجرين، وبيروت ليست إستثناءً في هذا المجال. أفضل مثال على ذلك مدينة نيويورك، حيث لا تزال 68% من إيجاراتها مثبّتة أو مضبوطة لغاية الآن، علما أن المجموعة الأخيرة تحكمها قوانين تفرض قيوداً على المالكين أكثر تشدداً منها في لبنان.

في الماضي، تركز إهتمام المشرّعين اللبنانيين، في بحثهم عن تسوية بين المستأجرين والمؤجرين، على أمرين. كان الأمر الاول الحفاظ على أمان المستأجرين، الذي كان يتم تحقيقه عبر تجديد عقود الإيجار بصورة آلية ومن خلال وضع ضوابط على مستويات الإيجار. كان ذلك من الثوابت، لأكثر من 70 سنة، في أكثر من 50 قانون إيجار اقرها المجلس منذ نشأة الدولة اللبنانية ولغاية عام 2014. وكان الأمر الثاني الذي اهتم به المشرّعون التأكد من وجود عرضٍ كاف من الوحدات السكنية المعدّة للإيجار، من خلال الحفاظ على ربحية كافية للمستثمرين في هذا القطاع.

قانون الإيجار تاريخ 9/5/2014

لقد تجاهل قانون الإيجار الجديد بتاريخ 9/5/2014 بشكل كامل مصلحة المستأجرين وأدخل زيادات قاسية على مستويات الإيجار قد تصل في دراسة الحالة النموذجية التي أوردناها لاحقا الى زيادة تساوي 2500% تقريباَ بالنسبة الى الإيجار القديم بعد 6 سنوات، موزّعة على الشكل التالي: 375% (الذي يساوي 15% من فارق الإيجار) سنويا لفترة الأربع سنوات الاولى و 500% (20% من فارق الإيجار) سنويا للسنتين الخامسة والسادسة. ثم تستقر الإيجارات بعد السنة السادسة على القيمة التي وصلت اليها بعد الزيادة، وذلك لفترة ثلاث سنوات، يتم بعدها إنهاء عقود الإيجار ويصبح بإمكان المؤجر إسترداد شقته دون أن يتوجب عليه دفع اي تعويض للمستأجر.

المستفيدون الفعليّون من المساعدات المالية

ومن أجل تفادي الانتقادات حول وحشية القرار الذي سيتسبب في رمي عشرات الألوف من المواطنين في الشارع، فقد ضمّن المشرّعون في اقتراحهم صندوقاً لتقديم العون المالي للمستأجرين “المحتاجين”. غير أن هذا الإجراء له طابع تمييزي بشكل واضح. إذ أن هناك أناس أكثر فقراً من هؤلاء المستأجرين، وبالتالي بحاجة أمسّ للمساعدة. ولماذا لا تقوم الحكومة بتقديم العون المالي، والهبات، والمنح لهؤلاء كذلك؟ وهل في قدرتنا أن نكون دولة رعائية، بينما لم تتمكن هذه الدولة أن تمنح الزيادات المستحقة مند زمن طويل لرواتب موظفي القطاع العام؟ وبناء على أي معيار، تم وضع الأولويات بالنسبة الى الإحتياجات الإجتماعية او بشكل عام لميزانية الدولة؟

حقيقة الأمر أن المالكين سيكونون المستفيدين الوحيدين من هذه التقديمات وستذهب تقديمات الصندوق مباشرة الى جيوب المالكين، في حين سيستمر المستأجرون المحتاجون في دفع الإيجارات نفسها الى أن يتم إنهاء عقودهم في نهاية فترة الدعم من قبل الدولة ويتوجب عليهم عندئذ إخلاء مساكنهم.

كيف يتم تحديد من الذين سيستفيدون من تقديمات الصندوق

يحدّد القانون الجديد المستأجر “المحتاج” بأنه من يكون دَخلُ عائلتِه أقل بثلاثة أضعاف الحد الأدنى للأجور (3 x 675,000 ل.ل. = 2,015,000 ل.ل. أو ما يعادل 1344 دولار أميركي). بالنسبة للمستأجرين الذين يكون دخل عائلتهم بين ضعفي وثلاثة أضعاف الحد الأدنى للأجور، أي بين 896 و 1344 دولار أميركي)، ستغطي المساعدة المالية بشكل جزئي الفارق في بدل الإيجار. أما ذوي الدخل ما دون ضعفي الحد الأدنى للأجور (896 دولار أميركي)، فستغطي المساعدات الفارق كاملا.

إن المستأجرين ذوي الدخل العائلي البالغ 3 أضعاف الحد الأدنى للأجور (3 x 448= 1344 دولار أميركي)، لا يستفيدون من تقديمات الصندوق. إن عائلة دخلها الشهري 1400 دولار أميركي لن تحصل على أي مساعدة، وبالتالي ستجد نفسها، في أقل من ست سنوات، مضطرة أن تدفع إيجاراً قد يفوق كامل دخلها، أو التفتيش عن منزل آخر. أين ستذهب تلك العائلات؟ أين بإمكانها إيجاد المسكن الذي يكون ضمن قدراتها، نظرا الى الإرتفاع الضخم في أسعار العقارات، والذي تسببت به المضاربات أكثر منه الطلب المحلي الفعلي؟ ولزيادة الطين بلة، عليهم تحمّل ضرائب مباشرة أعلى، من خلال الزيادات على ضريبة القيمة المضافة، على سبيل المثال، بغية تمويل صندوق المساعدات، التي ستصب مباشرة في جيوب أولئك الذين تسببوا في رميهم في الشارع. إن هؤلاء المستأجرين ينتمون بأغلبيتهم الى الطبقة الوسطى الدنيا أو المتوسطة، اي الى عناصر المجتمع الأكثر دينامية والأعلى إنتاجية.

أعباء إضافية على المواطن – دافع الضرائب

بشكل عام، إن إقتراح إنشاء صندوق دعم مالي سوف يزيد من الظلم، حيث أن هذه المساعدات سوف تُموَّل عبر فرض ضرائب جديدة ستشكل، في ضوء النظام الضرائبي التنازلي في لبنان، عبئا أكبر نسبيا على الطبقات الأفقر والأعلى إنتاجية. وسيكون على الناس الذين ليسوا مستأجرين أو مؤجرين أن يدفعوا ضرائب أعلى بغية حل مسألة لا تخصهم في أي شكل من الأشكال. فكأن المشرعين يتصرفون كما لو كان الإنفاق العام لا يؤثر بتاتا على دافعي الضرائب، أو كما لو كان تمويل هذا الإنفاق سيسقط من السماء كالمن. حقيقة الأمر، أن كل مستهلك وكل دافع ضرائب سوف يعاني جراء تغذية هذا الصندوق. حتى أن الأمر يكاد أن يكون أسوأ من ذلك. سيتسبب ذلك في مديونية أكبر، مما يعني أن أولادنا سيضطرون في نهاية الأمر الى دفع كلفة تمرير هذا القانون غير العادل الذي يكافىء الغني ويعاقب الطبقات الوسطى الفقيرة والدنيا.

ليس ثمة أي مبرر إقتصادي أو إجتماعي لإنتقال ثروة بهذا الحجم من الفقراء الى الأغنياء، ومن الطبقات المنتجة الى تلك غير المنتجة. يجب أن نذكر هنا أنه لا يجب الخلط بين مالكي الشقق المؤجرة واصحاب المشاريع العقارية ومتعهدي البناء، لأن هؤلاء يلعبون دورا إنتاجيا هاماً.

حل بيروقراطي

وأخيرا، يجب التشديد على أن الناحية البيروقراطية للقانون المقترح محض رهيبة. بادىء ذي بدء، يجب فتح ملف خاص لكل من عشرات الآف الوحدات السكنية المصنفة ضمن “الإيجارات القديمة”، وفي حال لم يتفق المستأجرون والمؤجرون على قيمة العقار، ستكلَّف لجنة خاصة بتخمين قيمته. ثم يتم إحتساب بدل الإيجار الجديد كـ 5% من هذه القيمة.

نصّ القانون أن قرارات هذه اللجان غير خاضعة للمراجعة، غير أن المجلس الدستوري أكد أن هذا الإجراء غير دستوري. من المثير للإنتباه أن بند عدم الخضوع للمراجعة نفسه ورد في القانون 117/91 الذي أنشأ شركة “سوليدير”. تبعا لهذا القانون، قامت اللجان المختصة بتخمين قيمة العقارات التي ستتم مصادرتها لصالح “سوليدير”، ولم يكن بالإمكان الطعن بقرارها حتى في حالات إساءة استخدام السلطة. ومع ذلك، لم يتم تعديل القانون 117 في ذلك الوقت بغية حذف هذا البند! هل هذا يعني أن المجلس الدستوري قد اقر أخيرا بعدم دستورية أحكام أساسية في القانون 117، وهل قد يؤدي ذلك الى إتخاذ إجراءات قانونية من قبل المالكين والمستأجرين الذين تمت مصادرة عقاراتهم بواسطة هذا القانون لاعادة النظر في اوضاعهم؟

إن قرار المجلس الدستوري، رغم صوابيته بما يختص، وفقط بما يختص باللجان، يعني أنه سيكون هناك تبادل إتهامات، تخمينات مضادة، إستئنافات، خلافات، إنتهاكات، وبالتالي فوضى إدارية عارمة.

سيكون ايضا على اللجان تحديد من هم الذين سيستفيدون من الصندوق من خلال تقدير دخل عائلتهم. ونظرا الى العشائرية والفساد والمحسوبيات التي اجتاحت القطاع العام، ونظرا الى النسبة المرتفعة من الدخل غير المصرح به، يمكننا أن نتصور مدى الإنتهاكات والتحيزات وسوء الإدارة التي ستُرتَكب خلال تنفيذ هذه الآلية. كل ذلك يدل على حجم العيوب التي يحتويها هذا القانون، بما أن مجرد إبطال مادة غير دستورية واحدة فيه، سيتسبب بفوضى بيروقراطية عارمة.

تخصيص غير عادل لموارد الدولة

والأهم من ذلك، هل ستتمكن الدولة من إيجاد التمويل الضروري لهذه المساعدات المالية؟ الدولة غير قادرة على تسديد زيادات في الأجور والرواتب مستحقة منذ زمن طويل في القطاع العام. إن نسبة الدين على الناتج المحلي الإجمالي هي من الأعلى في العالم. الدولة ليست قادرة على تأمين المياه لمواطنيها، ولكن لنتمهل قليلا قبل إلقاء الملامة على السموات في مسألة عدم توفر المياه في منازلنا. صحيح أن المياه شحيحة، غير أنها موجودة. الفرق الوحيد أنها تصل الينا عبر صهاريج المياه بدلا من شبكة التوزيع العادية. ليست هناك أي أموال لدفع أجور العمال وليست هناك أي أموال لتحسين شبكات توزيع المياه، غير أن بإمكان الدولة أن تسحب الأموال من جيوب الطبقات الوسطى الفقيرة والدنيا لتعطيها الى الإغنياء غير المنتجين. إن حكامنا يجعلون من الملكة ماري أنطوانيت بمثابة الأم تيريزا.

أعرض أدناه تقييما سريعا للنواحي الإجتماعية والإقتصادية للقرار رقم 2104/6 الصادر عن المجلس الدستوري حول دستورية قانون الإيجار الجديد بتاريخ 9/5/2014. وأختم بتقديم إقتراح يشكل حلا بسيطا وعادلا للأزمة.

دستورية القانون الجديد. تقرير المجلس الدستوري.

كيفية توصيف المجلس الدستوري للنظام القديم لقوانين الإيجار.

إن توصيف المجلس الدستوري للقوانين القديمة بأنها “قوانين إستثناء” (lois d’exception) أو “قوانين خاصة” (lois spéciales) هو رد على إحتجاج المستأجرين بأن أكثر من 50 قانونا أقروا خلال فترة 70 سنة وفرت لهم الأمآن التشريعي (sécurité juridique). فهذا التوصيف يبرر عكس هذه القوانين التي منحت المستأجرين سكنا آمنا. ونقلا عن النص المستخدم في تقرير المجلس الدستوري:

“…إن قانون إيجارات الأبنية السكنية القديمة هو قانون خاص أكثر مما هو قانون إستثناء بسبب إستمراريته بعد المباشرة به إستثنائيا بعد الحرب العالمية الثانية بسبب النقص في الأماكن السكنية وانخفاض العرض مما يفسر اعتبار المستأجر حصرا وبالمطلق الضحية، ومعالجة قضية السكن على حساب المالك، والى تهرب المالكين من التأجير السكني وتوجههم نحو البناء بهدف البيع،:” (الجريدة الرسمية، ملحق العدد رقم 34، 19/8/2014، ص 5).

إن هذا التوصيف للمجلس الدستوري يستوجب منا الملاحظات التالية:

– من الواضح أن هناك إختلافا في الرأي بين أعضاء المجلس الدستوري حول كيفية توصيف النظام القديم لقوانين الإيجار. يقول الرأي الأول أنها قوانين إستثناء. إن النص المقتطع من تقرير المجلس الدستوري يدحض هذه الحجة من خلال الإقرار بإستمرارية هذه القوانين. إن تكرار الأنواع نفسها من ضوابط الإيجارات وقواعدها، في أكثر من 50 قانونا على فترة 70 سنة، لا يمكن أن يُعتبر إستثناء، لا بل يعتبر القاعدة. بغية الإلتفاف حول هذه المشكلة، أدخل المجلس الدستوري مفهوم القانون الخاص، الذي يُعتبر من وجهة نظرهم توصيفا أصح للنظام القديم. إن القوانين الخاصة قاهرة بطبيعتها، وهي تُسنّ إستجابة لظروف إستثنائية، وهي بالتالي مؤقتة بطبيعتها. إضافة الى ذلك، يتطلب إقرارها عادة أغلبية أعلى من تلك المطلوبة للتشريع العادي. هل يتمتع النظام القديم بهذا التوصيف؟

– إن النظام القديم لم يكن يتطلب إقراره أغلبيات أعلى من تلك المطلوبة عادة. لقد تم إقرار أكثر من 50 قانونا للإيجار بصورة روتينية وبأغلبيات عادية.

– إن هذه القوانين ليست إستثنائية أو خاصة بأي شكل من الأشكال، حيث أنها جميعها كررت المبادىء نفسها: أمان المستأجرين من خلال تجديد عقود الإيجار بصورة آلية، تدخّل الدولة في تحديد الزيادات أو التناقصات في مستويات الإيجار، بعد أن يكون العقد الأولي قد تم توقيعه من قبل الفريقين، وأخيرا إعطاء المؤجرين إمكانية إسترداد شققهم فقط في حالات خاصة معينة وفقط لقاء تعويض سخي (عادة من 7 الى 12 مرة الفارق بين الإيجار الجديد والإيجار القديم. بعد العام 1992، قدّر التعويض بين 25% و 50% من قيمة الشقة لو كانت شاغرة). صحيح أن كلأ من هذه القوانين كان يغطي فترة زمنية محدّدة. غير أن ذلك لم يكن إستجابة لظروف إستثنائية، بل أتى من أجل إتاحة المجال للمشرعين كي يعدلوا مستويات الإيجار لتتناسب مع ظروف التطور العادية في منطقة ذات كثافة سكانية عالية، مع مراعاة المبادىء و الاهداف المزدوجة المذكورة أعلاه.

إن العبارة الواردة في تقرير المجلس الدستوري “… بعد المباشرة به إستثنائيا بعد الحرب العالمية الثانية بسبب النقص في الأماكن السكنية وإنخفاض العرض ،….” تحتوي على عدة نقاط غير دقيقة:

• إن قوانين الإيجار لم تبدأ إستثنائيا بعد الحرب كما يدعي تقرير المجلس الدستوري. بعض القوانين الناظمة للإيجارات أُقرّ قبل الحرب وبعضها الآخر عند إندلاعها (القرار رقم 213، تاريخ 12/10/1936، القانون بتاريخ 11/5/1938، المرسوم الإشتراعي رقم 25، تاريخ 5/1/1940، المرسوم الإشتراعي رقم 134، تاريخ 31/12/1941، المرسوم الإشتراعي رقم 288، تاريخ 11/12/1942 هي أمثلة عن هذا النوع من التشريع).

• لم يكن هناك أي نقص إستثنائي سببته الحرب العالمية الثانية، كما يدعي تقرير المجلس الدستوري. إن أي نقص إستثنائي أو عرض محدود في الوحدات السكنية كان سيتسبب بزيادات حادة في سعر العقارات ومستويات الإيجار، وبالتالي، في تدخل الدولة بهدف تقليص مستويات الإيجار. غير أن القوانين التي أقرت أثناء الحرب وبعدها، هدفت الى زيادة الإيجارات، وليس خفضها! لقد استخدم المشرعون، فقط في العامي 1948 و1951، إجراءات مختلطة، تُقر زيادة في الإيجارات لبعض الفئات، كما تقر تخفيضا لبعض الفئات الأخرى. لم يكن هناك، إذاً، أي نقص إستثنائي خلال الفترة الأولى من ضبط الإيجارات، كما يدعي المجلس الدستوري، بغية تبرير توصيفه لنظام قوانين الإيجارات القديم بالـ “القوانين الخاصة”. في أي حال، ندرة الأراضي والعقارات في منطقة ذات كثافة سكانية عالية هي القاعدة. لذلك، كان هناك تحكيم مستمر من جانب الدولة اللبنانية للعلاقات بين المستأجر والمالك.

• لم يعمد المالكون الى التهرب من التأجير السكني وتوجههم نحو البناء بهدف البيع كنتيجة للتشريع الحكومي، كما يدعي المجلس الدستوري. لقد تم التوقيع على عشرات الألآف من عقود الإيجار بعد هذه الفترة المبكرة. إن الوقائع التي إستند اليها المجلس غير صحيحة. لقد أصبح بيع الوحدات السكنية أكثر انتشارا فقط بعد إقرار القانون رقم 160/92، والذي حرّر كافة الإيجارت الجديدة. وأصبح المواطن الذي يحتاج الى سكن جديد شديد التردد في وضع نفسه تحت رحمة المالك، الذي كان يحق له طلب أي زيادة في الإيجار بعد ثلاث سنوات (مدة العقد). وبعد سنة 1992، بدأت العائلات التي تحتاج الى سكن، في شراء الشقق بدلا من إستئجارها، إذا كانت لها القدرة على ذلك. أما الذين إستأجروا ضمن فئة الإيجارات الجديدة، فكانوا ولا شك من الأثرياء الذين لهم القدرة على ذلك، وعلى كل حال كانوا في خشية دائمة مما سيكون عليه مستوى الإيجار القادم. أما الباقون، أي الذين لا قدرة لهم على الشراء أو الإيجار، فهم على أغلب الظن يحاولون الحصول على تأشيرة هجرة الى بلد فيه شيء من الإحترام لخير مواطنيه وللمبدأ الذي يعتبر الحق في السكن من الحقوق الاساسية. إن الوقائع تدل أن نظام القوانين القديم نجح في تأمين عرض متواصل من الوحدات السكنية للايجار، وان تحرير الإيجارات هو الذي أعاق تنمية سوق الايجارات السكنية.

• لم يكن هناك أي إكراه في نظام القوانين القديم. لقد إختار المالكون بملء إرادتهم الإنخراط في سوق الايجارات السكنية القديمة. وقد دخلوا هذه السوق بأعداد كبيرة، مع معرفتهم الكاملة بما هم مقدمون عليه. وقد فعلوا ذلك لأن استثمارهم عالي الربحية، كما سنبين لاحقا.

الإستنتاج حول توصيف نظام القوانين القديم

لم يكن نظام القوانين القديم مؤلفا من قوانين إستثناء، حيث أن الإستمرارية في التشريع لا تتيح تفسيرا كهذا. إن توصيف المجلس الدستوري للقوانين التي تم سنُّها قبل عام 2014 على أنها “قوانين خاصة”، مبني على وقائع غير دقيقة: بدأ ضبط الإيجارات قبل اندلاع الحرب العالمية الثانية بفترة طويلة، لم يكن هناك أي نقص إستثنائي في تلك الفترة، لم يتوقف المالكون عن الإستثمار في الإيجارات القديمة، وأخيرا لم يكن المالكون مجبرين بعلاقتهم مع المستأجرين، بل قرروا بملء إرادتهم الولوج الى هذه العلاقات تحت تحكيم الدولة.

التوصيف الصحيح لنظام القوانين القديم هو الإستمرارية في التشريع والإجتهاد القانوني الثابت
(jurisprudence constante)، حيث أن أكثر من 50 قانونا كرروا المبادىء نفسها التي تحمي المستأجرين من الطرد من منازلهم أو من زيادات جامحة في مستويات الإيجار. وقد تم قلب كل ذلك رأسا على عقب بقساوة في قانون عام 2014. صحيح أن المحكمة الأوروبية لحقوق الإنسان تعتبر أنه من الممكن أن يتم عكس اجتهاد قانوني ثابت من خلال تفسير ديناميكي وتطوّري للقوانين. غير أن هذا الإنعكاس، تبعا لهذه المحكمة، يجب أن يكون مبررا كي يتمتع بالمشروعية. فشل قانون عام 2014 وتقرير المجلس الدستوري في إثبات إدعائهما بأن القوانين القديمة لم تكن متوازنة ومنصفة بالنسبة الى المالكين، يعني أنهما فشلا في إثبات مشروعية الإنعكاس. يجدر بنا هنا إبداء بعض الملاحظات، قبل الإنتقال الى المسألة الجوهرية، الناحية الإنصافية لنظام القوانين القديم.

حول توقعات المالكين والمستأجرين المشروعة

إن الحجة التي أوردها المجلس الدستوري بأنه كان على المستأجرين أن يكونوا على بينة من أمرهم، وأن يتوقعوا أنه قد يتم عكس القوانين، وبالتالي أن يكونوا جاهزين للتعامل مع هذا الإحتمال، هي حجة متحيّزة. من الأحق أن نورد الحجة بأن المالكين، وهم المستثمرون المحترفون، كانوا على بينة من أمرهم، وبالفعل كانوا كذلك، أي أنهم، عندما اختاروا بملء إرادتهم الولوج الى سوق ايجار الوحدات السكنية القديمة، بعد سنين طويلة من التشريع الثابت، فعلوا ذلك مع توقعهم بأن تبقى علاقتهم مع مستأجريهم منظمة من قبل الدولة. لقد خططوا لهذه الفرضية، كما قد يفعل أي مستثمر ضنين على أمواله، ودخلوا الى هذه السوق فقط ضمن شروط تضمن لهم معدل عائدات عالية على استثماراتهم.

كانت لدى المستأجرين توقعات مشروعة بأنه سيتم الإبقاء على امانهم الاشتراعي. لقد تطلب الأمر مجلسا نيابيا بائدا وفاقد الشرعية لتمرير قانون يعكس كافة القوانين والمراسيم التي أقرت لأكثر من 70 سنة مضت. إن قانون الإيجار الجديد ليس أكثر مشروعية من دعاته في البرلمان، حيث أنه ثمرة شجرة مسمومة.

حول مسألة التحكيم في علاقات المستأجر- المؤجر

إن مجرد إخفاق المجلس الدستوري في الإجتماع بغية إتخاذ قرار حول دستورية القانون المصدق من أعضاء مجلس النواب والذي ينص على تمديد ولايتهم دون الحصول على موافقة الناخبين، يضعف من مصداقيته، حيث أن ذلك يجعله عرضة لتهمة “الإمتناع عن إحقاق الحق” (deni de justice).

إضافة الى ذلك، لقد أعطى المجلس الدستوري نفسه سلطة التحكيم في نزاع إجتماعي، على الرغم من أن النزاعات بين فريقين يجب أن تحل فيما بينهما، أي من خلال تحكيم قضاة أو محامين يختارونهم. إن كياناً كـ”المجلس الإقتصادي الإجتماعي”، الذي أُوقف نشاطه منذ سنوات لأسباب مجهولة، كان يجب أن يُطلب منه إسداء نصائحه حول مسألة لها تلك المضاعفات الإجتماعية الهائلة. او كان يجب أن تجتمع لجان المستأجرين مع لجان المالكين لمناقشة المسائل المطروحة وتقديم الإقتراحات والإقتراحات المضادة، في محاولة للوصول الى تسوية مقبولة. في أي حال، كان يجب أن يكون المستأجرون فريقا فاعلا في إعداد قانون جديد للإيجارات. لا يمكن لأي كان أن يستشعر أهمية مسألة لم تعد تمت اليه بأي صلة، بغض النظر عن الأخلاقيات التي يتمتع بها بصورة مبدئية.

لقد إستفاد القضاة من معاملة تفضيلية من جانب المصارف، من خلال حصولهم على قروض سكنية بالليرة اللبنانية بفوائد منخفضة (بين 1,628% و 2,128% حسب المصرف). لقد ضمن الجزء الكبير منهم شققهم الخاصة بهم. بالرغم من أننا نرحب بتلك المبادرات التي تضمن للقضاة سكنهم، غير أنها لا تضعهم في أفضل وضع يخولهم التحكيم في نزاعات بين المستأجرين والمالكين. من الطبيعي أن نفقد التحسس بمسألة إجتماعية حينما لا نتشارك في هموم أي فريق من الفرقاء المعنيين بها.

أما بالنسبة الى أعضاء المجلس النيابي الذين وضعوا القانون الجديد، يبدو أنهم استمعوا الى شكاوى المالكين، الذين يلتقونهم في “صالونات” المجتمع الراقي، وللأسف صمّوا أذآنهم عن معاناة والآم الطبقة الوسطى، والتي يساهمون في إستئصالها.

جوهر المسألة الدستورية

في نهاية الأمر، الحجج المساقة من قبل المجلس الدستوري فيما يخص عكس إجتهادات ثابتة (jurisprudence constante) و تشريع مستمر أو بما يخص رفضهم لقابلية التطبيق لمبدأ “الأمآن التشريعي” (sécurité juridique)، مبنية على فرضية أن نظام القوانين القديم كان مجحفا بحق المؤجرين، وأن القانون الجديد جاء ليصحح هذا الإجحاف ويقترح حلا أكثر توازنا.

حجج المجلس الدستوري بأن المالكين هم الضحية، المبنية على اساس مبادىء قانونية مجردة

لقد بنى المجلس الدستوري قضيته على أن المالكين كانوا الضحية في نظام القوانين القديم، على اساس أن هذه القوانين تضمنت تجاوزات لحقوق الملكية الخاصة وإنتهاكات لمبدأ الحرية التعاقدية.

لقد تم التأكيد على مبدأ الحرية التعاقدية في سياق عقود الإيجار تبعا لقانون 22/7/92، غير أن نص القانون نفسه يتناقض مع المبدأ الذي يحاول تأكيده، حيث أنه يضع تقييدات على بعض نواحي عقود الإيجار، كمدة العقد (3 سنوات كحد أدنى)، وعدم قدرة المالكين على رفع مستويات الإيجار خلال هذه المدة.

كذلك الأمر، قدسية الملكية الخاصة ليست مطلقة هي أيضا. يمكن نزع الملكية بالقوة من الأشخاص إذا كان لذلك من منفعة عامة ومقابل تعويض عادل. إذاً، فالإنقلاب على هذه المبادىء مشروع في ظروف كثيرة.

يقر المجلس الدستوري أن المبدأين دونهما إستثناءات، إلا أنه يؤكد بأن الإجراءات التي تنتهكهما ليست مشروعة إلا إذا كانت لها منفعة عامة (d’utilité publique)، وإذا قدمت هذه الإجراءات حلا عادلا ومتوازنا في وضع يتعلق بفريقين، وبحيث لا تتسبب باستفادة فريق على حساب الآخر. إنهم يرفضون حجة “الأمآن التشريعي” على الأساس نفسه، أي ان نظام القوانين القديم لم يكن منصفا أو متوازنا. بغية تجنب المنطق الدائري، كان على المجلس الدستوري إثباب عدم الإنصاف اللاحق بالمالكين إنطلاقا من وقائع حسّية وليس إنطلاقا من مبادىء مجردة.

الفروقات بين الإيجارات القديمة والجديدة وصلتها بربحية المالكين

يعرض المجلس الدستوري قراره بأن نظام القوانين القديم لم يكن متوازنا أو عادلا بالنسبة الى المالكين كحقيقة بديهية دون تقديم الإثبات اللازم. في أغلب الظن، مع أنهم لم يكترثوا لقول ذلك صراحةً، يعود تأكيدهم بأن المالكين كانوا مظلومين الى الفارق الكبير بين الإيجارات القديمة والإيجارات الجديدة لوحدات سكنية مشابهة. إنهم يفترضون ضمنا، عبر رفضهم حتى مناقشة المسألة، بأن فروق الإيجارات هي أكثر من prima facie evidence (حجة كافية لبناء قضية) ، لا بل هي res ipsa loquitor (لا حاجة الى مزيد من التفسير). سأبيّن ادناه بأن فروق الإيجارات لا تتناقض مع الربحية، وبأن المالكين دخلوا الى سوق الإيجارات بملء إرادتهم، وكانوا يعلمون بما هم مقبلون عليه، وقد نجحوا في تحقيق أرباح عالية من شققهم المؤجرة، من خلال فرض عائدات أجمالية عالية من مستأجريهم في اول سنيّ العقد كعلاوة، لقاء الأمان الذي يوفره لهم نظام الإيجارات القديم. وقد تم الحصول على هذه الربحية، بالرغم من أن النظام قد تسبب مع الوقت، بحكم طبيعته، بفروق عالية بين الإيجارات القديمة والجديدة.

المغالطة في إستعمال فروق الإيجارت كإثبات دامغ

إن مقارنة الإيجارات القديمة مع الإيجارات الجديدة، أو حتى مع الإيجارات القديمة التي وُقعت عقودها للمرة الأولى في تاريخ مختلف، هي كمقارنة التفاح بالموز. إن بناء قضية المالكين المظلومين بالإعتماد على فروق الإيجارات فحسب، لا يختلف في الجوهر عن القول أن المالكين الذين باعوا عقاراتهم منذ 30 سنة هم من المظلومين الآن، لأن المالك الجديد إستطاع أن يبيع العقار نفسه بسعر يبلغ 20 مرة سعر الشراء، وبالتالي علينا أن نعوّض على المالك القديم جراء ذلك.

حتى إن التركيز المفرط على فروق الإيجارات قد دفع المشرعين الى إجراء تصحيحات غير منصفة على الإيجارات. وهكذا، فإن القانون رقم 160/92، الذي ُسنّ بعد الإنخفاض الحاد في سعر صرف الليرة في أواخر الثمانينات وأوائل التسعينات، رفع الإيجارات القديمة التي وُقعت للمرة الاولى قبل عام 1954 (التي تتميز بفروق عالية)، 165 ضعفا. أما العقود التي وقعت للمرة الاولى بين عامي 1984 و 1985 (بفروق إيجارات أصغر) فرفعت 24 ضعفا فقط، بالرغم من أن اصحابها تكبدوا خسارة فورية هائلة في عائدات الإيجار، في حين أن الإيجارات الأقدم قد سبق وإستعاد مالكوها رأسمالهم الأولي مرات عدة. ومن المفارقات إن هذه الفئة من المالكين تكبدت خسائر جراء التصحيحات غير المنصفة وغير المنطقية للإيجارات، من خلال مساواة فروق الإيجارات بتدني الربحية.

عبء الإثبات

فور إثباتنا أن فروق الإيجارات في السنوات الأخيرة من إستثمارٍ ما متوافقة مع الربحية المرتفعة –واتوقع أن تبين الدلائل أدناه أن ذلك كان صحيحا بشكل عام – تنهار حجة الدليل البديهي (prima facie). عندها، يقع عبء الإثبات مباشرة على عاتق المجلس الدستوري وأعضاء البرلمان، الذين عليهم عندئذ أن يخطوا خطوة إضافية في تحليلهم، ويبينون أن فروق الإيجارات قد تسببت فعليا بخسائر للمالكين أو لبعض الفئات منهم.

تقاس مصلحة المالكين في قطاع الإيجارات القديمة بربحية استثماراتهم، أو عدمها. إن الطريقة المنطقية الوحيدة التي تسمح بالقول إذا كان المالكون قد تكبدوا خسائر مالية تحت نظام القوانين القديم، هي من خلال احتساب تدفقهم النقدي من السنة الأولى لتوقيع العقد الى الآن، ثم إحتساب معدل ربحهم بإستخدام الادوات التقليدية للتخطيط والتحليل المالي. سأحاول أن أبين أدناه أن بروز فروق الإيجارات الكبيرة المتوقعة مع مرور الزمن، لم يمنع المستثمرين من تحقيق ربحية عالية جدا، بالرغم من أو بسبب تحكيم الدولة للعلاقة بين المؤجر والمستأجر.

وضع المالكين في النظام القديم لقوانين الإيجار

في حين أن المالكين الذين تصادر الدولة أملاكهم ملزمون تسليم عقاراتهم الى الدولة، فإن المؤجرين لم يُكرهوا على تأجير شققهم، لا بل إختاروا بملء إرادتهم الولوج الى سوق الايجارات السكنية القديمة. لقد كان لهؤلاء المؤجرين خيار الإستثمار في قطاع الشقق المفروشة الذي لم يكن خاضعا للقيود نفسها، أو كان بإمكانهم الإنتظار ليستفيدوا من ارتفاع أسعار ممتلكاتهم، أو كان بإمكانهم إيداع أموالهم في المصارف، أو كان بإمكانهم شراء الأسهم أو السندات. بدلا من كل ذلك، إختاروا الدخول مع مستأجرين في إتفاقات طويلة الأجل، تحت مظلة تحكيم الدولة.

من خلال توصيف هؤلاء المستثمرين بضحايا نظام الايجارات القديم، لا يعطيهم المجلس الدستوري حقهم بالنسبة الى فطنتهم في إدارة الأعمال. إن المالكين عندنا رجال أعمال لامعين. إختلافي مع رأي المجلس ليس أن هؤلاء كان يجب أن يعلموا فحسب، لا بل أن هؤلاء كانوا يعلمون تمام المعرفة الى ما هم مقدمون عليه، وأنهم لم يدخلوا سوق الإيجارات الا بعد تأكدهم من ربحية هذا الخيار.

الأرباح ناتجة عن عائدات أولية أعلى

خلافا لبعض البلدان حيث تكون مستويات الإيجار في العقود الاولية مضبوطة من قبل الدولة، فإنها في لبنان تحكمها قوى السوق، أي من خلال إتفاق حر بين المستأجرين والمؤجرين. جوهر المسألة، أن المالكين إستطاعوا تحقيق أرباح عالية في سوق الإيجارات القديم، بسبب تمكنهم من إنتزاع عائد إجمالي أولي، أو نسبة إيجار لسعر الشقة، أعلى مما قد يحصلوا عليه في سوق الإيجارات الحر، وذلك لأن المستأجرين كانوا على إستعداد لدفع علاوة، لقاء الأمآن الذي تمنحه لهم الضوابط الناظمة الموضوعة من قبل الدولة. فيما يلي، بعض الأرقام والأمثلة لتوضيح ذلك.

بيانات تتعلق بعائدات الإيجار

تبين بيانات بيكتي (Picketty) أن العائدات الإجماليةgross rental yields) ) تساوي تاريخيا 5%، غير أنها هبطت في القرن الواحد والعشرين الى قيمة وسطية تبلغ 4,5% (Capital in the 21th century. Harvard University Press, 2014, p 54-55). في سوق الإيجار الحالي الحر، هبط العائد الإجمالي الى أدنى من ذلك. يعطي Global Property Guide الأرقام التالية للعائدات الإجمالية:

– في وسط لندن، يتراوح معدل العائدات الإجمالية بين 2,09% و 3,25% تبعا لمساحة الشقة. كلما كانت الشقة صغيرة كلما كان العائد الإجمالي عاليا.

– خارج وسط لندن، يتراوح معدل العائدات بين 2,54% و 4,36%.

– في باريس، يتراوح معدل العائدات بين 3,39% و 3,67%.

– الأرقام الواردة في Global Property Guide بالنسبة الى بيروت تبيّن أن عائدات الإيجار كانت بين 3,7% و 4,7%، غير أنها إنخفضت بشكل كبير مؤخرا وأصبحت تتراوح بين 2,7% و3,5%.

قانون الإيجار تاريخ 9/5/2014 إحتسب بدل الإيجار العادل كـ 5% من القيمة المقدّرة للشقة.

إن البيانات التاريخية ذات الصلة بالعائدات الإجمالية للإيجارات القديمة غيرمتوفرة بسهولة، غير أن عينة مأخوذة من حي الجميزة تبيّن أن العائد الإجمالي كان يبلغ 10% في أواخر الستينيات، وربما قد بلغ 12% في أوائل السبعينيات في مناطق أخرى من بيروت. يقارن الجدول رقم 1 معدلات العائد الداخلية (Internal Rate of Return, IRR) لإستثمارات في إيجارات قديمة وأخرى حرة، تحت إفتراضات عدة تتعلق بالعائدات الإجمالية ومتوسط معدلات الزيادة في الايجارات الحرة. ليس المقصود منها أن تكون ارقاما دقيقة (سأبين هذه الأرقام الدقيقة لمبنى شقق سكنية في حي الجميزة ضمن الجدول رقم 2 أدناه)، بل المقصود منها أن تعطي فكرة كيف يمكن للفروق في العائدات الاجمالية أن تعوّض عن الفروق في الإيجارات، والتي تبرز بعد عدة سنوات من الإستثمار.

توضيح أهمية العائدات الاجمالية. سبعة سيناريوهات

تبدأ جميع الأمثلة بإستثمار يساوي 20,000$، وهو سعر شقة يتم تأجيرها بعد شرائها. في الأمثلة المتعلقة بالإيجارات القديمة، تبلغ العائدات الإجمالية 10% أو 12%. ثم تثبت الإيجارات إسمياً. سنفترض أن الإيجارات الحرة لها عائدات إجمالية تساوي 4% أو 5%، وإيجارات ترتفع كل سنة بمعدل 3%، 5%، 6% أو 6,5%. سنعتبر أن مدة الإستثمار هي 26 سنة، ويقدر التدفق النقدي (cash flow) عند نهايتها بمجموع سعر الشقة وبدل الإيجار في السنة 26. يحتسب سعر الشقة هذا تبعا للصيغة: سعر الشقة = (1/إجمالي العائدات) مضروب ببدل الإيجار للسنة 26.

تبلغ نسبة الربح (IRR) في السيناريوهات المختلفة القيم التالية:

• للإيجارات القديمة، تبلغ نسبة الـربح 10% و 12% على التوالي، للعائدات البالغة 10% و12%. هذه الأرقام متوقعة حيث أنه يفترض بالإيجارات ان تكون مثبتة إسميا.

• للإيجارات الحرة وللعائدات الإجمالية 4%، تكون نسبة الربح 7,05%، 8,87%، و9,35%، للإيجارت التي ترتفع بنسب مئوية سنوية تساوي 3%, 5%، و6% على التوالي.

• للإيجارات الحرة والعائدات الإجمالية المساوية لـ 5%، تكون نسبة الربح 10,87% و 11,36%، للإيجارات التي ترتفع بنسبة مئوية سنوية تساوي 6% و 6,5% على التوالي.

تبين النتائج اعلاه ان معدلات الربح في السكن المعد للإيجار الحر تصل الى مستوى تلك التي في سوق الإيجارات القديمة، فقط عندما يكون العائد الإجمالي للفئة الأولى مساويا لـ 5% ويكون الإرتفاع السنوي للإيجار بمعدل متوسط مرتفع متراوح بين 6% و 6,5%.

إن معدلات نسب الربح التي استخدمت في الجدول رقم 1، الخاصة بالاسواق القديمة، هي أقل مما يجب أن تكون، للإسباب الثلاثة التالية:

1. يقوم المشرعون عادة برفع الإيجارات القديمة بعد عدة سنوات من التوقيع الأولي للعقود. وقد تجاهلنا ذلك في أمثلتنا.

2. في بعض الحالات، يترك المستأجر سكنه، أو تصبح الشقة شاغرة بسبب الوفاة، أو بسبب رغبة المالك في استرداد الشقق لواحد من ثلاثة أسباب مذكورة أعلاه. إن ذلك سيرفع نسبة ربح المالك السعيد الحظ فوق القيم الواردة في الجدول.

3. الصيغة المعتمدة لإحتساب التدفق النقدي في السنة 26 تقدير تقريبي مقبول في حالات الإيجار الحر. غير أنها تعطي سعرا أقل بكثير مما يمكن للمالك الحصول عليه من خلال بيع الشقق لمستأجريه في سوق الإيجار القديم. قد يكون المستأجرون مستعدين لدفع 50% من سعر شقتهم – حسب ما يتم تخمينها بالأسعار الجارية فيما لو كانت شاغرة – نظرا للأمآن وحرية إنتقالهم الى أمكان أخرى التي يمنحهم إياها تملك الشقة. إن ذلك من شأنه أن يرفع التدفق المالي للسنة 26 الى 47,000$ و 47,400$ للسيناريوهين 1 و 2، ويرفع نسبة الربح الى 11,08% و 12,83% على التوالي.

دليل غير مباشر على العائدات المرتفعة في قطاع الإيجارات القديمة

في غياب الأرقام التاريخية الدقيقة، تبقى السيناريوهات المدرجة في الجدول رقم 1 إفتراضية. غير أنها توضح كيف نجح المالكون في تحقيق ربحية مرتفعة جدا في ظل النظام القديم لقوانين الإيجار. لقد تمكنوا من إستخراج علاوة من المستأجرين، لقاء الأمان الذي كان يوفره لهم تشريع الدولة. يكمن الدليل على وجود هذه العلاوة في العدد الكبير جدا من المستأجرين و المؤجرين القدامى، ومن عقود الإيجار القديمة التي تم توقيعها بحرية من قبل المالكين. لقد استمر هؤلاء في العودة مجددا الى هذا قطاع. وذلك يفترض ضمنا وجود ربحية لا يمكن تحقيقها سوى من خلال عائدات اجمالية اولية عالية.

حول كيفية تمكن المالكين من تحقيق ربحية عالية في قطاع الإيجارات القديمة

حصر المالكون أربحاهم في السنوات الأولى لإستثمارهم، مع يقينهم بأن فروق الإيجارات ستزيد مع الوقت. إن العائدات المحققة في السنوات الاولى من استثمار ما لها وزن أكبر من السنوات اللاحقة في إحتساب الربحية (IRR). هنا يكمن التفسير عن كيفية تحقيق المالكين ربحية مرتفعة على الرغم من أن مدخولهم من الإيجار يصبح متدنيا جدا بقيمته الفعلية في السنوات اللاحقة.

من أجل تبرير عَكسِهِ للتشريع الثابت، لفترة 70 عاماً، كان على المجلس الدستوري أن يبين أن المالكين عانوا ماليا تحت القوانين القديمة. إن الشكاوى المرفوعة من قبل أولاد المالكين الأصليين، الذين ورثوا أغلبية هذه الإيجارات، لا تشكل أي دليل لعدم الإنصاف. حتى أن إحباطهم وهم يرون الفروق في الإيجارات تكبر يوما بعد يوم مفهوم. غير أن الواقع هو أن أهلهم، أي المؤجرين الأصليين، استخرجوا الجزء الأكبر من الربح من إيجاراتهم في السنوات الأولى لاستثمارهم، تاركين لأولادهم شقق إيجاراتها في إنحدار تدريجي نسبة الى شقق شاغرة مشابهة.

دراسة حالة نموذجية لمبنى شقق سكنية في الجميزة

يظهر الجدول رقم 2 دراسة حالة نموذجية لشقة في مبنى في منطقة الجميزة، أرقامه التاريخية الدقيقة متوفرة. تشير البيانات، الواردة بالليرة اللبنانية وما يعادلها بالدولار الأميركي (حسب اللوائح التاريخية لأسعار الصرف الصادرة عن البنك المركزي)، الى التالي:

– كان سعر الشقة يبلغ حوالي 20,000$ سنة 1967. على الأقل عرضت بهذا السعر، غير أنها لم تباع في ذلك الوقت. تقدر قيمتها اليوم بحوالي 600,000$ فيما إذا كانت شاغرة.

– تم إستئجار الشقة عام 1968 بـ 2000$. مستويات الإيجار مبينة بالليرة اللبنانية وما يعادلها بالدولار الأميركي، في الفترة بين 1968 و 2014. فالعائد الإجمالي كان 10% في السنة الأولى.

– تغيرت مستويات الإيجار وفقا لزيادات قررتها الدولة. كانت هذه الزيادات في البداية إستجابات غير منهجية لبروز فروق بين القديم والجديد ولإنخفاض سعر صرف الليرة اللبنانية، غير أن القانون رقم 160/92، نص على أن “تزاد تباعا بدلات الإيجار بنسبة تعادل نصف نسبة الزيادة الطارئة في كل مرة على الجزء الأول من الراتب المحددة في المراسيم المتعلقة بزيادة غلاء المعيشة”.

– لقد برزت تفسيرات مختلفة لقانون عام 2014 بما يخص تصحيحات الإيجار لهذا التاريخ. ولم تتم تسوية هذه المسألة حتى الآن. لقد إعتمدت التفسير الذي يعطى الرقم الأدنى 12,85%، بدلا من إعتماد الرقم الأعلى وهو 50%. في أي حال، لا يؤثر ذلك على قيمة الـ (IRR) بأي فرق يذكر.

– لقد تم إحتساب عدة إحتمالات لقيمة الشقة بنهاية العام 2014، غير أن جميعها جرى إحتسابها على إفتراض أن نظام القوانين القديم ما زال مرعي الإجراء وأن القانون الجديد لم يقر. يفترض المبلغ المبين في الجدول رقم 2 أن الشقة قد يمكن بيعها بنصف سعر شقة مشابهة ولكن شاغرة، بقيمة 300,000$، في حال بيعت الى مستأجرها. فلهذا صلة بالموضوع في القسم التالي من هذه المقالة. أما نسب الربح الناتجة من خلال إستخدام أسعار مختلفة للشقة، 20,000$، 100,000$, 150,000$، 200,000$، 250,000$ و 300,000$، فقد قدرت هذه النسب بـ 8%، 8,94%، 9,34%، 9,65%، 9,92% و 10,16% على التوالي.

عبء الإثبات

تبين دراستنا للحالة النموذجية والسيناريوهات التي حللناها، أن فروق الإيجارات لا يُستنتج منها ان المؤجرين عوملوا بصورة غير منصفة، أو حتى أنهم أضاعوا فرصة للربح. في الواقع، يستلزم عائدات بنسبة 5% ومتوسط زيادات سنوية في الإيجار بنسبة 6 الى 6,5%، كي تصبح معدلات الربح لسوق الإيجارات الحرة بنفس المستوى تقريبا عن تلك الخاصة بالإيجارات القديمة في لبنان. إذاً، ما عرضه المجلس الدستوري لعدم الإنصاف اللاحق بالمؤجرين وكأنه من البديهيات، تدحضه الوقائع بأن المالكين قد دخلوا بملء إرادتهم وعن سابق معرفة سوق الإيجارات القديمة، ومن خلال فرض عائدات أولية مرتفعة على المستأجرين، محققين بذلك معدلات ربح مرتفعة على إستثماراتهم، بالرغم من تدني القيمة الفعلية لبدلات الإيجار القديمة مع الزمن.

ولكي يتمكن من تبرير عكس 70 سنة من التشريع الثابت، على المجلس الدستوري أن يورد تحليلا ماليا للربحية، مبنيا على أرقام تاريخية واقعية، وأن يبين أن المالكين، أو فئة منهم، قد عانت بالفعل جراء النظام القديم لقوانين الإيجار. إن عبء الإثبات يقع مباشرة على عاتقهم. وما لم يتمكنوا من القيام بذلك، والدلائل تشير أنه من غير المرجح أن يكون ذلك ممكنا فيما عدا بعض الحالات الخاصة، كل الصرح الذي بناه المجلس عبر سفسطته القانونية، يتحول الى مجموعة من الحجج الدائرية التي لا أساس لها في الواقع.

الأرقام لا تكذب. لقد حقق المالكون ربحية عالية جدا في سوق الإيجارات القديمة

النتائج الواردة في الجدول رقم 2 وجميع الإحتمالات المستخدمة في تقدير سعر الشقة، كل ذلك يبين أن المالكين نجحوا في تحقيق معدل ربح مرتفع من خلال إيجاراتهم. وقد حصلوا على هذه العائدات المرتفعة جدا بالرغم من الإيجارات المنخفضة جدا، والتي تسبب بها الإنخفاض الحاد الذي طرأ على سعر صرف الليرة اللبنانية، أو من خلال نمو فروق الإيجارات مع الزمن. إن التركيز المفرط على فروق الإيجارات والنظر بسطحية الى مستويات الإيجارات المنخفضة جدا في المجموعة التي تفحصناها، والتي بلغت مستويات متدنية تقارب 8$ و 9$ سنويا، مضلل بالتأكيد. إن الطريقة الصحيحة والمنطقية لتحليل وضع المالكين تحت القوانين القديمة، هو من خلال إحتساب نسبة الربح لإستثماراتهم من الوقت الذي تم فيه التعاقد للمرة الاولى ولغاية الآن. الجدول رقم 3 يوضح كيف أن زيادات طفيفة في نسبة الربح تؤثر بشكل ضخم على الربحية على المدى الطويل.

في حين أن قيمة الشقق في مبنى الجميزة تضاعفت 30 مرة، من 20,000$ الى 600,000$ في 46 عاما فيما لو تركت شاغرة، فإن قيمة الـ 20,000$، للشقة المؤجرة زادت بشكل تراكمي الى المبلغ 689,482$، أي انها تضاعفت 34,47 مرة خلال الفترة نفسها، إذا افترضنا ان نسبة الربح هي 8 % فقط. أما إذا افترضنا ان نسبة الربح هي 10,16%، التي تتوافق مع إفتراض ان سعر الشقة هو 300,000$، يصبح إجمالي العائدات المتراكمة للإستثمار 1,714,473$، مما يمثل الإستثمار الاصلي مضاعف 85,72 مرة.

إقتراح بسيط و عادل لحل النزاع القائم بين المؤجرين ومستأجريهم

لدينا الآن كافة العناصر للتقدم بإقتراح حل بسيط وعادل لمسألة الإيجارات القديمة.

يُبنى الحل المقترح على أساس التمديد لفترة غير محددة للقانون المعدّل 160/92، مع إخضاعه لبعض الشروط الإضافية المعدّدة أدناه. إن القانون 160/92، بعد أن فرض زيادات حادة على الإيجارات بغية تصحيح تأثير الإنخفاض الهائل في سعر صرف الليرة اللبنانية على الإيجارات في أواخر الثمانينيات، ربط زيادات إضافية في الإيجارات بزيادات غلاء المعيشة على الرواتب والأجور، وبالتالي وضع طريقة دقيقة ومنهجية لإحتساب زيادات الإيجار. بالإضافة الى تمديد العمل بالقانون 180/92، ينص الإقتراح الحاضر على النقاط التالية:

– كافة المصاريف الجارية تقع على عاتق المستأجرين.

– تقع حصة جميع الشقق المؤجرة في تكاليف إعادة تأهيل البنى التحتية، شراء المعدات، الترميم، بالكامل على عاتق المستأجرين. غير أنهم سيمنحون الإختيار بين تسديد حصتهم في التكاليف كمبلغ مقطوع، أو تحملهم زيادة في الإيجار تساوي 10% من المبلغ الإجمالي نفسه.

– وفي الحالتين أعلاه، سيكون للمستأجرين الحق في الإشتراك بصنع القرارات والإشراف على تنفيذ الأعمال. غير أن حجم أعمال البنى التحتية وإعادة التأهيل، فيعود القرار بشأنها الى المالكين وحدهم وذلك تحت سقف معين.

– تُفرض الضرائب البلدية على الشقق الخاضعة للقانون على اساس سعرها في السوق الحر وليس على اساس مستويات الإيجارات القديمة.

– وفي حال لم يكن المالكون راضين عن شروط الإيجار تحت القانون المدد 160/92، يمنحهم الحل المقترح إمكان إسترداد عقارهم لقاء تعويض. بإمكان المالكين، حسب تقديرهم الخاص، عرض الإتفاق التالي على مستأجريهم:

يعرض المالكون تخمينا لقيمة الشقة كما لو كانت شاغرة. لا يخضع هذا التخمين لأي تعديل. يُلزم المستأجر، في خلال سنة من طرح هذا العرض، إنتقاء أحد الخيارين التاليين: شراء الشقة بنصف سعر التخمين أو القبول بتعويض يساوي القيمة نفسها لإخلاء الشقة وإنهاء عقد الإيجار. يُعطى المستأجرون وقتا كافيا لإيجاد التمويل اللازم فيما إذا قرروا شراء الشقة، أو التفتيش عن سكن بديل إذا قرروا قبض التعويض وإخلاء مسكنهم القديم.

ينص القانون 160/92 أن التعويض يجب أن يكون 25% على الأقل و 50% على الأكثر من قيمة الشقة المراد إستردادها، غير أنه لحظ شروطا متشددة يجب توفرها للسماح بإسترداد الشقة. من العدل بمكان، أنه حين يعطى المالكون وحدهم حق التقدير غير المشروط في ممارسة حقهم في إسترداد الملكية، يجب أن يحتسب التعويض على اساس 50% من قيمة العقار، أي الحد الأعلى من النطاق المنصوص عليه في القانون 160/92.

تقييم الإقتراح فيما إذا أقدم المالكون على ممارسة حقهم في الإسترداد

سوف يُستخدم المثل المشار اليه في الجدول رقم 2 لتقييم الحل المقترح، من وجهتي نظر المستأجر والمالك. من الواضح أنه، طبقا لشروط الإقتراح، تبلغ القيمة المتبقية المستخدمة لإحتساب التدفق النقدي للمالك في العام 2014، 300,731 دولار، كما هو مبين في الجدول رقم 2. يعود ذلك الى أن المالك سيحقق ربحا يبلغ 300,000 دولار في موجوداته الصافية، سواء إختار المستأجر أن يشتري الشقة أو أن يخليها.

(1) وجهة نظر المستأجرين

يواجه المستأجرون خيارين إذا قرر المؤجرون ممارسة حقهم في إسترداد الشقق التي يستأجرونها. بإمكانهم إنتقاء الخيار الأول، اي قبض 300,000 دولار وإخلاء الشقة؛ أو، إذا كان بمقدورهم الحصول على قرض (لقد تمت إعادة رسملة بنك الإسكان وعاود منح القروض السكنية)، بإمكانهم إنتقاء الخيار الثاني، أي تسديد مبلغ 300,000 دولار للمالك وشراء الوحدة السكنية.

في حال الخيار الثاني، أي في حال إضطروا أن يأخذوا قرضا، سيكون عليهم تحمّل دفعات مالية سنوية أعلى مما إعتادوا عليه، غير أنهم سيكونون مالكي منازلهم في نهاية المطاف. وإذا تم إنتقاء الخيار الأول، بإمكانهم نقل سكنهم الى خارج بيروت وإستخدام تعويضهم في شراء شقة أكبر هناك، أو شراء شقة أصغر في بيروت نفسها. في أي حال، سيتحمل المستأجرون أكلاف مالية أعلى، أو يتكبدون مساوىء العيش تحت فصول شتاء قاسية وساعات طويلة من القيادة على طرق مكتظة، أو العيش في شقق أصغر. غير أنهم سيحققون حرية أكبر في إمكانية إنتقالهم الى أي مكان يختارونه وشعور بالأمآن والطمأنينة التي يمنحهم إياها تملك منزلهم.

(2) وجهة نظر المالكين

سواء إختار المستأجرون الخيار الأول أو الثاني، سيحقق المالكون ربحا قدره 300,000 دولار، بالإضافة الى قيمة الإيجار لسنة 2014. قد يكون ذلك اقل من قبض 600,000 دولار على مدى 9 سنوات، إلا في حال نجحوا في الحصول على نسبة ربح تبلغ 8% أو أعلى على إستثمارهم لمبلغ الـ 300,000 دولار. إذا، قد يكون من المتوقع أن يعارضوا هذا الإقتراح، خاصة وأن القانون الجديد قد رفع من توقعاتهم. ومع ذلك، فإن الإقتراح سوف يضمن لهم نسبة ربح مرتفعة جدا وتبلغ 10,16%، كما هو مبين في الجدول رقم 2. وكان ذلك سيسمح لهم بتحقيق كسب متراكم يبلغ 1,714,773 دولار، أي 85 مرة إستثمارهم الأولي البالغ 20,000 دولار. يمثل ذلك تقريبا 3 مرات ما قد يكسبونه فيما لو تركوا عقارهم شاغرا بغية الإستفادة من الزيادات الكبيرة في أسعار العقارات.

تعديلات في الإقتراح للفئات الخاصة من المالكين الذين لم يتم التعامل معها بإنصاف

إن الإقتراح المعروض أعلاه يشكل بصورة عامة حلا منصفا للمشكلة بين المستأجر والمالك. غير ان هناك فئات من المؤجرين قد ظلموا جراء تشريع متقلب في الماضي أو بسبب التركيز المفرط على فروق الإيجارات. وكما ذكرت سابقا، تلك كانت حالة المالكين الذين وقعوا عقود إيجار للمرة الأولى في أواخر الثمانينات. إن المقترح أعلاه يمكن تعديله بحيث يقلص الغبن اللاحق بهذه الحالات الخاصة. ويمكن أن تأخذ التصحيحات شكل زيادات في مستويات الإيجار، أو تغييرات في كيفية إحتساب التقاسم بين المستأجرين والمالكين، فيما إذا قرر الأخير إستخدام حقه في الإسترداد. فبدلا من قسمة 50-50، يمكن إعتماد 40-60. غير أنه يعود للمالك الذي يقع ضمن هذه الفئات أن يعرض قضيته ويثبت أنه عانى من معاملة غير منصفة. وتُحدد التعديلات عندئذ تبعا للوقائع الموضوعية لحالته.

الخاتمة

الحل المقترح منصف للمستأجرين والمؤجرين على حد سواء. تطبيقه سهل ومباشر، ولا يترك أي مجال للتخمين المتحيّز ويتجنب التجاوزات البيروقراطية. من خلال إعطاء المستأجرين الحماية تحت سقف القانون، يزيل بذلك ذريعتهم بالنسبة الى رفض المساهمة في تحسين وإعادة تأهيل المباني التي يسكنونها. ونكون قد قطعنا شوطا كبيرا نحو جعل أغلبية السكان مالكين لمنازلهم. وسيتحقق كل ذلك دون المرور بمزيد من البيروقراطية المعقدة، دون تحميل الدولة مزيد من الأعباء المالية، ودون تحميل المواطنين ضرائب إضافية. أن هذا الحل يجنب البلد أزمة إجتماعية مؤلمة، يمكن أن تتسبب في نزاعات وإضطرابات، حيث أن الطبقات الوسطى والدنيا ترى نفسها مهمشة وغير قادرة على تلبية حاجاتها السكنية. والحل يحقق كل ذلك، بينما يعطي مالكي العقارنسبة ربح ممتازة على إستثماراتهم.

(ترجمة نبيل سبيح)